viernes, 20 de julio de 2012

El mercado inmobiliario va a dos velocidades

Les comparto la nota "El mercado inmobiliariova a dos velocidades" que me publicó el semanario El Economista, respecto de un análisis de la coyuntura del mercado inmobiliario argentino y sus características bien diferenciadas, entre la CABA y el (mal llamado) interior del país, por un lado; y por el otro, la compra venta de inmuebles usados respecto de los nuevos desarrollos inmobiliarios.
La Ciudad vs. el interior.
 (Columna de opinión de Marcos Leonetti, economista, profesor adjunto de Análisis Económico de la Maestría MDI de la Universidad Politécnica de Madrid y autor del blog La Economía Online)
De acuerdo al Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), la actividad del sector se encuentra técnicamente en recesión, al acumular dos trimestres con crecimiento negativo y el actual también estaría condenado al mismo destino. Entre las principales causas figura el “cepo cambiario” o la imposibilidad de operar en dólares por no disponer libremente en el mercado cambiario de la moneda extranjera para continuar con la misma velocidad que disfrutaba la actividad hasta el anuncio de la medida.
Lo que esta entidad parecería no tener en cuenta es que en los principales barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde se registran los valores más altos por metro cuadrado y en donde el auge inmobiliario tuvo su pico en estos últimos años, ha entrado en un estado de madurez de mercado al enfrentar la dificultad de no disponer terrenos para continuar con el mismo ritmo de años anteriores, con lo cual la cantidad de viviendas permisadas disminuye sensiblemente si se lo compara con las altísimas tasas de crecimiento advertidas en los años previos.
En los primeros cinco meses del 2012, acumula un descenso del 60,66% la cantidad de viviendas permisadas con respecto al año anterior, por la causa mencionada.
Ahora, ¿cuál es la realidad en el resto del país? Muy diferente. ¿Por qué? Porque otras ciudades del (mal llamado) interior del país no enfrentan los mismos escollos sino que, por el contrario, la frontera que limita la disponibilidad de terrenos para nuevos proyectos está lejos de alcanzarse. Hay un “desplazamiento” hacia el interior del país por parte de los desarrollos de nuevos proyectos inmobiliarios, precisamente por esta misma causa.
Si mantenemos el análisis en el mismo nivel de causalidades, nos encontramos con “otro mundo”, dado que más del 85% de las operaciones inmobiliarias se realizan en pesos. No tienen esta necesidad urgente que se advierte en la City por los dólares sino que han superado determinados arquetipos que les permite pensar en pesos. Un tema no menor es la alta renta que disponen los industriales de oleaginosos (soja), que rápidamente vuelcan sus inversiones en ladrillos.
La demanda
Ahora, ¿cuánto disminuyó la demanda en el sector? De acuerdo al Indice de Demanda de Inmuebles Cdi (IDI Cdi), en junio se registró un aumento del 9,20% respecto a mayo; aunque si se lo compara con junio del 2011 el descenso fue de 15,24%. El mencionado índice IDI Cdi muestra en forma acumulada durante el sexto mes del año, un descenso de 8,81% respecto del mismo período 2011. La declinación existe, acompañando al ritmo de la actividad económica agregada, pero nunca es un “parate” como algunos sectores manifiestan experimentar.
Durante junio, la recaudación a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITI) sumó $ 69,86 millones, aumentando 9,45% contra mayo de 2012 y 0,17% respecto a junio 2011. Si analizamos el comportamiento del despacho de cemento al consumo del mercado interno por parte de las fábricas de cemento portland asociadas a AFCP (Asociación de Fabricantes de Cemento Portland), en junio fueron 888.146 toneladas, incrementando el 0,1% contra junio 2011 y 1,9% contra mayo 2012, aunque durante 2012 acumula un descenso del 5%.
Con todos estos datos podemos establecer dos grandes grupos con sus realidades bien marcadas y diferentes entre sí. La ciudad de Buenos Aires, con sus mejores barrios llegando a un punto de saturación edilicia, la demanda intransigente de dólares para cerrar operaciones inmobiliarias y sus propios indicadores poco auspiciosos, por un lado y, por el otro lado, las ciudades del interior del país, sin los mismos limitantes de terrenos (aunque algunos compitan con la soja), operando en pesos y con un nivel de actividad sensiblemente mejor que lo que muestra la City.
La compra venta de inmuebles usados tiene su realidad y los desarrollos nuevos otra: en la primera, si bien hay dificultades porque los dueños de usados quieren dólares, en la venta de construcción nueva, más allá del terreno, todos los costos de la construcción están en pesos, y hoy prácticamente todos los emprendedores salieron a comercializar en pesos con cláusulas de ajuste del costo de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Tal vez convenga mirar un poco más el interior del país para invertir, acompañando el crecimiento que algunas ciudades disfrutan. Pero para eso habrá que cambiar algunos paradigmas.